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2016

一张图看懂中国高房价

中国的房地产库存很高,这是大家都知道的事实。但是,一线楼市的房价自2015年下半年以来飞涨,确实出乎所有人的预料,吸引了全世界的眼球。2015年,为了去除全国房地产的高库存,国家出台了刺激房市的优惠政策,但是这些政策并不包括房价飞涨的一线城市,这些城市依然限购。

高房价的原因

如何读懂中国的高房价呢?作者在《财富的秘密》一书中,建立的价格水池模型,同样适用于分析房价,能够解释高房价的原因,请看下图。

从图中可以看出,房价高是由于2个原因造成,一是定价成交量太少,二是进入房市的社会货币量太多。

定价成交量太少,是因为看多房市的人比看空的人多;进入房市的货币量太多,是因为央行释放的M2太多,炒房的资金太多。

 

房价会大幅下跌吗

中国的房地产问题是大家都关心的问题,目前中国的房地产库存很高,房价是否会大幅下跌一直是大家担心的。有专家说目前的房地产库存量,就是一套不建也够卖10年的;也有数据说目前的房地产库存,足够新增11亿人居住;也有数据说中国的人居居住面积超过了45平方米,超过很多发达国家。总之中国的房地产库存很大,这是共识。

那么中国的房地产价格会大幅下跌吗?这还不一定。根据前面的分析,可以得出结论:房价是否下跌取决于房屋持有人的信心。因为房地产市场在国内不只是一个商品市场,还承担了资本市场的重任。中国人买房子除了自住以外,还有投资、投机的目的,肩负着财产保值增值的任务。居民家庭的富余房产,可以住、可以租、可以空置、可以抵压贷款、最后才是可以卖。卖房子对于很多家庭来说是万不得已的选项,如果房价下跌很多,估计不是特别缺钱的情况下,是不会卖房子的。这样一来,进入定价交易范围的房产数量会很少。只有在大家的信心出现大面积恐慌的情况下,集中抛售房产时,才会出现房价的大幅下跌。

房地产市场不像股票市场,它不是一个集中的竞价交易市场,信息极不对称和公开。房地产市场的恐慌情绪只有在媒体出现大面积恐慌的情况下,才会出现集中抛售局面。所以说,中国的房价是由媒体和地产中介决定的,在和平时期只有舆论能够影响房价。媒体影响舆论的主要工具是专家,所以任先生退休了也要出来唱多房地产,他是在争夺舆论主导权。只要大部分人都相信他,房价就跌不下来,只要大部分人都不相信他,房价就会下跌。

谎言重复一万遍,也不会成为真理,只有大部分人相信了才会成为真理。你说房地产要上涨,只要大家都信了,就会成为预言家;下跌也一样,只要大家都信了,你就会说准。炒股也同理,以前股评人士在电视上可以推荐股票时,如果他说哪只股票好,只要有足够多的人相信了,做出了买入的操作,股价就会上涨。他就可以通过舆论操纵股价,前提是他要有影响力。

与股票相比,房市是典型的价格操纵市场,单边杠杆市场,缺少做空机制。房市不是市场决定价格,不是供需决定价格,如果不断加杠杆刺激,任由房价疯涨,最终结局很有可能是以硬着陆的方式落幕。

 

本文节选自作者新书《财富的秘密》,2016年3月出版。图书在亚马逊、京东网有售。

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史建勋 史建勋

能源经济学家
长期从事能源经济、外汇、宏观经济等研究

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