中国的房地产库存很高，这是大家都知道的事实。但是，一线楼市的房价自2015年下半年以来飞涨，确实出乎所有人的预料，吸引了全世界的眼球。2015年，为了去除全国房地产的高库存，国家出台了刺激房市的优惠政策，但是这些政策并不包括房价飞涨的一线城市，这些城市依然限购。

高房价的原因

如何读懂中国的高房价呢？作者在《财富的秘密》一书中，建立的价格水池模型，同样适用于分析房价，能够解释高房价的原因，请看下图。

从图中可以看出，房价高是由于2个原因造成，一是定价成交量太少，二是进入房市的社会货币量太多。

定价成交量太少，是因为看多房市的人比看空的人多；进入房市的货币量太多，是因为央行释放的M2太多，炒房的资金太多。

房价会大幅下跌吗

中国的房地产问题是大家都关心的问题，目前中国的房地产库存很高，房价是否会大幅下跌一直是大家担心的。有专家说目前的房地产库存量，就是一套不建也够卖10年的；也有数据说目前的房地产库存，足够新增11亿人居住；也有数据说中国的人居居住面积超过了45平方米，超过很多发达国家。总之中国的房地产库存很大，这是共识。

那么中国的房地产价格会大幅下跌吗？这还不一定。根据前面的分析，可以得出结论：房价是否下跌取决于房屋持有人的信心。因为房地产市场在国内不只是一个商品市场，还承担了资本市场的重任。中国人买房子除了自住以外，还有投资、投机的目的，肩负着财产保值增值的任务。居民家庭的富余房产，可以住、可以租、可以空置、可以抵压贷款、最后才是可以卖。卖房子对于很多家庭来说是万不得已的选项，如果房价下跌很多，估计不是特别缺钱的情况下，是不会卖房子的。这样一来，进入定价交易范围的房产数量会很少。只有在大家的信心出现大面积恐慌的情况下，集中抛售房产时，才会出现房价的大幅下跌。

房地产市场不像股票市场，它不是一个集中的竞价交易市场，信息极不对称和公开。房地产市场的恐慌情绪只有在媒体出现大面积恐慌的情况下，才会出现集中抛售局面。所以说，中国的房价是由媒体和地产中介决定的，在和平时期只有舆论能够影响房价。媒体影响舆论的主要工具是专家，所以任先生退休了也要出来唱多房地产，他是在争夺舆论主导权。只要大部分人都相信他，房价就跌不下来，只要大部分人都不相信他，房价就会下跌。

谎言重复一万遍，也不会成为真理，只有大部分人相信了才会成为真理。你说房地产要上涨，只要大家都信了，就会成为预言家；下跌也一样，只要大家都信了，你就会说准。炒股也同理，以前股评人士在电视上可以推荐股票时，如果他说哪只股票好，只要有足够多的人相信了，做出了买入的操作，股价就会上涨。他就可以通过舆论操纵股价，前提是他要有影响力。

与股票相比，房市是典型的价格操纵市场，单边杠杆市场，缺少做空机制。房市不是市场决定价格，不是供需决定价格，如果不断加杠杆刺激，任由房价疯涨，最终结局很有可能是以硬着陆的方式落幕。

本文节选自作者新书《财富的秘密》，2016年3月出版。图书在亚马逊、京东网有售。